第一章 總則
第一條（目的和依據(jù)）
為了加強本市住宅物業(yè)消防安全管理，預防和減少火災危害，保護人身、財產安全，根據(jù)《中華人民共和國消防法》《物業(yè)管理條例》《上海市消防條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
本市行政區(qū)域內與住宅物業(yè)（含與其他功能空間處于同一建筑中的住宅部分）有關的消防安全責任、消防設施器材和標志的設置維護、日常消防安全管理及其監(jiān)督活動，適用本辦法。
第三條（政府職責）
區(qū)人民政府應當加強對本行政區(qū)域內住宅物業(yè)消防安全管理工作的領導，組織實施有關住宅物業(yè)消防安全的政府實事工程并提供財政保障，督促區(qū)人民政府有關部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行住宅物業(yè)消防安全管理職責。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將住宅物業(yè)消防安全管理納入基層社會治理和城市網格化綜合管理范圍，協(xié)調和處理轄區(qū)內住宅物業(yè)消防安全管理綜合事務和糾紛。
第四條（部門職責）
市公安局是本市住宅物業(yè)消防安全管理工作的主管部門。市、區(qū)公安機關消防機構對住宅物業(yè)消防安全管理實施指導和監(jiān)督。公安派出所對轄區(qū)內住宅物業(yè)消防安全管理進行日常監(jiān)督檢查。
住房城鄉(xiāng)建設管理部門配合公安機關及其消防機構，對物業(yè)服務企業(yè)履行住宅物業(yè)消防安全責任進行行業(yè)指導和監(jiān)督。
城管執(zhí)法部門在其職責范圍內，做好與住宅物業(yè)消防安全相關的執(zhí)法工作。
規(guī)劃國土資源、民防等部門按照各自職責，做好住宅物業(yè)消防安全相關工作。
第五條（行業(yè)協(xié)會自律）
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當發(fā)揮行業(yè)自律作用，制定住宅物業(yè)消防安全管理行業(yè)公約，督促物業(yè)服務企業(yè)遵守與住宅物業(yè)消防安全有關的技術標準，將物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全責任情況納入行業(yè)誠信懲戒和項目評優(yōu)范圍。
第六條（宣傳教育）
公安機關及其消防機構應當加強住宅物業(yè)消防安全法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳，督促、指導有關單位做好住宅物業(yè)消防安全宣傳教育工作。
廣播、電視、報刊、互聯(lián)網等新聞媒體應當開設消防安全教育欄目，開展公益性的住宅物業(yè)消防安全知識宣傳，對涉及住宅物業(yè)的火災隱患整治情況進行輿論監(jiān)督。
居（村）民委員會應當開展經常性的住宅物業(yè)消防安全管理宣傳教育。
物業(yè)服務企業(yè)應當配合居（村）民委員會和業(yè)主委員會，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內設置消防安全知識宣傳設施，開展消防安全知識宣傳。
第七條（誠信管理）
對違反住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定的單位和個人，公安機關及其消防機構按照規(guī)定，將其違法信息提供至本市公共信用信息服務平臺。違法信息已經納入本市公共信用信息服務平臺的，公安機關及其消防機構和其他行政機關可以依法采取相應的懲戒措施；鼓勵市場主體采取相應的制約措施。
第八條（保險）
鼓勵區(qū)人民政府和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府完善保險經濟補償機制，將保險納入住宅物業(yè)災害事故防范救助體系，發(fā)揮保險化解住宅物業(yè)火災事故善后矛盾糾紛的功能。
鼓勵物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人投?；馂墓娯熑伪ｋU或者家庭財產險。
鼓勵保險公司承?；馂墓娯熑伪ｋU和家庭財產險。
第九條（文明小區(qū)）
本市將住宅物業(yè)消防安全情況作為文明小區(qū)評選的參考依據(jù)。存在重大火災隱患或者發(fā)生重大火災責任事故的小區(qū)，不得參加文明小區(qū)評選。
第二章 消防安全責任
第十條（委托管理和自行管理）
住宅物業(yè)委托物業(yè)服務企業(yè)管理的，物業(yè)服務合同應當對消防安全防范服務事項進行約定。物業(yè)服務合同約定消防安全防范服務事項，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章有關消防安全義務的規(guī)定。
住宅物業(yè)由業(yè)主自行管理的，負責自行管理的執(zhí)行機構（以下簡稱業(yè)主自行管理機構）應當履行本辦法第十三條規(guī)定的相關消防安全責任。
業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主自行管理機構應當依法履行各自的消防安全義務或者責任。
第十一條（業(yè)主、物業(yè)使用人義務）
業(yè)主、物業(yè)使用人應當履行下列住宅物業(yè)消防安全義務：
?。ㄒ唬┳袷刈≌^(qū)臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約約定的消防安全事項，執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會有關消防安全管理的決定；
（二）按照規(guī)劃國土資源部門批準或者不動產權屬證書載明的用途使用物業(yè)；
（三）配合物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行管理機構做好消防安全工作；
（四）按照規(guī)定承擔消防設施維修、更新和改造的相關費用；
?。ㄎ澹┳龊米杂梅课?、自用設備和場地的消防安全工作，及時消除火災隱患；
?。┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章和消防技術標準規(guī)定的其他消防安全義務。
第十二條（業(yè)主大會、業(yè)主委員會責任）
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當履行下列住宅物業(yè)消防安全責任：
（一）督促業(yè)主、物業(yè)使用人履行本辦法第十一條規(guī)定的義務；
?。ǘ┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)實施消防安全防范服務事項；
?。ㄈ┲С志樱ù澹┟裎瘑T會承擔本辦法第十四條規(guī)定的消防安全任務，并接受其指導和監(jiān)督；
（四）制定對業(yè)主、物業(yè)使用人的用電用氣安全等消防安全知識宣傳教育和年度消防演練計劃；
（五）按照相關規(guī)定和約定，審核、列支、籌集專項維修資金用于共用消防設施的維修、更新和改造；
（六）法律、法規(guī)、規(guī)章和消防技術標準規(guī)定的其他消防安全責任。
第十三條（物業(yè)服務企業(yè)責任）
物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列住宅物業(yè)消防安全責任：
（一）實施物業(yè)服務合同約定的消防安全防范服務事項；
（二）制定并實施管理區(qū)域的消防安全制度、操作規(guī)程和消防檔案管理制度，實行消防安全責任制，組織物業(yè)服務企業(yè)員工消防安全培訓；
?。ㄈ┒ㄆ陂_展管理區(qū)域內共用部位的防火巡查、檢查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保障消防車作業(yè)場地不被占用；
（四）定期進行管理區(qū)域內共用消防設施、器材及消防安全標志的維護管理，確保完好有效；
?。ㄎ澹┲贫缁鸷蛻笔枭㈩A案，定期開展消防演練，根據(jù)需要制定針對管理區(qū)域內的孤寡老人、殘疾人、癱瘓病人等行動不便人員的應急疏散預案；
?。┞鋵嵪揽刂剖夜芾碇贫?，發(fā)現(xiàn)火災及時報警，積極組織撲救，并保護火災現(xiàn)場，協(xié)助火災事故調查；
?。ㄆ撸┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守消防安全管理規(guī)定；
?。ò耍┡浜瞎才沙鏊?、居（村）民委員會和業(yè)主委員會開展消防安全工作；
?。ň牛┓?、法規(guī)、規(guī)章和消防技術標準規(guī)定的其他消防安全責任。
第十四條（居（村）民委員會任務）
居（村）民委員會應當承擔下列住宅物業(yè)消防安全任務：
?。ㄒ唬┲笇Ш捅O(jiān)督業(yè)主委員會履行消防安全責任；
?。ǘ﹨f(xié)同業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)實施消防安全防范服務事項；
（三）組織制定防火安全公約，進行防火安全檢查；
?。ㄋ模λ趨^(qū)域內的孤寡老人、殘疾人、癱瘓病人等行動不便人員登記造冊；
?。ㄎ澹┙M織開展以物業(yè)服務企業(yè)員工為主體，業(yè)主、物業(yè)使用人參與的志愿消防管理和志愿消防宣傳等志愿消防活動，根據(jù)需要建立志愿消防隊；
（六）法律、法規(guī)、規(guī)章和消防技術標準規(guī)定的其他消防安全任務。
對尚未選聘物業(yè)服務企業(yè)且未組建業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，居（村）民委員會應當組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。
第十五條（技術指導）
公安機關消防機構、公安派出所應當加強對居（村）民委員會承擔住宅物業(yè)消防安全管理任務的技術指導，為業(yè)主委員會制定年度消防演練計劃以及物業(yè)服務企業(yè)組織開展滅火、救生技能訓練與消防演練提供技術支持。
第十六條（重大隱患整治）
因規(guī)劃布局原因導致住宅物業(yè)存在消防車通道不暢通、消防水源缺失等情形，需要有關部門整治、消除火災隱患的，區(qū)公安機關及其消防機構應當報告區(qū)人民政府。區(qū)人民政府接到報告后，應當責成有關部門制定整治方案，采取措施予以整治。有關部門制定的整治方案，應當包括落實整改措施的責任人、實施進度以及人員疏散的臨時方案等內容。
第十七條（供水、供電、供氣企業(yè)的義務）
供水企業(yè)應當保障住宅物業(yè)的消防用水和消防演練用水，對相關專業(yè)機構開展的消防設施維修、保養(yǎng)和檢測予以配合。
供電、供氣企業(yè)應當指導物業(yè)服務企業(yè)做好應對住宅物業(yè)火災的電力、燃氣處置工作。
第十八條（禁止行為）
禁止任何單位和個人在住宅物業(yè)區(qū)域內實施下列行為：
?。ㄒ唬┐罱ㄅR時建筑物、構筑物或者改變建筑物用途不符合消防安全要求；
（二）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材；
?。ㄈ┞駢?、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距；
（四）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行；
?。ㄎ澹┱加谩⒍氯?、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散行為；
?。┰谑枭⑼ǖ?、安全出口處使用明火；
?。ㄆ撸┥a、儲存、經營易燃易爆危險物品；
?。ò耍┏鲎饧芸諏印⒃O備層、避難層；
（九）在停車庫、地下空間違法居住等改變其使用性質不符合消防安全要求的行為。
第三章 消防設施、器材和標志的設置維護
第十九條（消防設施、器材配置的一般要求）
新建、改建、擴建居民住宅的，應當按照國家、行業(yè)或者地方消防技術標準，配置相應的消防設施和器材。
第二十條（對老舊住宅的特別要求）
區(qū)人民政府或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當落實必要的資金，為二級舊里以下房屋和建成時間較長的售后公房、直管公房等消防安全風險較大的老舊住宅，配備相應的消防設施和器材；鼓勵和支持在老式磚木結構居民住宅樓的共用部位，安裝簡易水噴淋裝置、局部應用自動噴水系統(tǒng)。
第二十一條（消防設施配置的特定要求）
已經交付使用的高層住宅，經業(yè)主大會同意，可以結合住宅的修繕，增設應急廣播、報警裝置以及其他消防設施。增設消防設施所需資金以業(yè)主自籌為主，政府給予適當補助。
鼓勵業(yè)主在居民住宅戶內安裝獨立式火災探測報警器。
第二十二條（消防設施維護）
設有自動消防設施的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應當委托具有相應資質的專業(yè)機構，對自動消防設施定期進行維修、保養(yǎng)和檢測。
業(yè)主自行管理機構應當委托具有相應資質的專業(yè)機構，對共用消防設施進行維修、保養(yǎng)和檢測。
第二十三條（消防安全標志）
物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行管理機構應當在住宅小區(qū)的出入口、電梯口、防火門等醒目位置，設置提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語；在消防車通道、消防車作業(yè)場地、疏散通道以及消火栓、滅火器、防火門、防火卷簾等消防設施附近，設置禁止占用、遮擋的明顯標志。
第二十四條（建設單位的保修責任）
建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔住宅物業(yè)區(qū)域內共用消防設施的保修責任。
共用消防設施保修期內的維修費用，由建設單位承擔。
第二十五條（共用消防設施保修期滿后的維護費用）
住宅物業(yè)區(qū)域內共用消防設施保修期滿后的維修、更新和改造等費用，納入共用設施設備專項維修資金列支范圍。
沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，消防設施維修、更新和改造等費用由業(yè)主按照相關規(guī)定籌集并按照約定承擔；相關規(guī)定和約定不明確的，由業(yè)主按照其所有的產權建筑面積占建筑總面積的比例承擔。
共用消防設施屬人為損壞的，費用應當由責任人承擔。
第二十六條（專項維修資金的列支）
共用消防設施損壞，公安機關消防機構出具整改通知書，物業(yè)服務企業(yè)需要立即動用專項維修資金進行維修、更新和改造的，按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的有關規(guī)定執(zhí)行。
因業(yè)主委員會不同意在專項維修資金中列支維修費用等原因，導致未按規(guī)定實施共用消防設施維修、更新和改造的，公安機關消防機構應當告知區(qū)房屋管理部門，區(qū)房屋管理部門可以組織代為維修。
區(qū)房屋管理部門組織代為維修的，應當作出書面決定并送達業(yè)主委員會，明確維修費用由業(yè)主承擔；代為維修的費用數(shù)額經具有相應資質的中介機構審價后，書面告知業(yè)主委員會，并明確繳付期限。業(yè)主委員會拒不繳付維修費用的，區(qū)房屋管理部門應當依法催告業(yè)主委員會繳付；經催告后業(yè)主委員會仍未繳付的，區(qū)房屋管理部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第四章 日常消防安全管理
第二十七條（公安機關消防機構的監(jiān)督）
公安機關消防機構應當對住宅物業(yè)消防安全管理法律、法規(guī)、規(guī)章的實施情況開展監(jiān)督檢查，對監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的住宅物業(yè)消防安全管理問題，應當督促整改，并定期進行分析，發(fā)布消防安全風險提示。
公安機關消防機構應當推動住宅物業(yè)消防安全管理信息化建設，實現(xiàn)住宅小區(qū)內的消防設施和器材配備情況的大數(shù)據(jù)管理。
第二十八條（公安派出所的指導和監(jiān)督）
公安派出所應當對物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行管理機構履行消防安全責任進行指導和監(jiān)督，并對其履行本辦法第十三條、第二十三條、第三十五條規(guī)定責任的情況開展日常監(jiān)督檢查。
公安派出所對日常監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的火災隱患，以及接到投訴、舉報或者報告并經核實的火災隱患，應當督促物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主自行管理機構或者相關責任人及時消除。
第二十九條（行業(yè)監(jiān)督）
住房城鄉(xiāng)建設管理部門應當將物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全責任的情況納入行業(yè)監(jiān)督范圍，并作為核定企業(yè)資質等級的參考依據(jù)。申請核定企業(yè)資質等級的物業(yè)服務企業(yè)，在申請之日前一年內發(fā)生過住宅物業(yè)消防安全重大責任事故的，住房城鄉(xiāng)建設管理部門不得批準其申請。
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)信用管理建設，鼓勵物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會與信用服務機構合作，開展信用等級分類和信用評價，對違反住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)采取相應的行業(yè)懲戒措施。
第三十條（防火巡查、檢查和處理）
物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行管理機構應當對住宅物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位每日進行防火巡查，每月至少進行一次防火檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除火災隱患，并做好防火巡查、檢查和處理記錄。
對物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行管理機構無法消除的火災隱患，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行管理機構應當立即報告業(yè)主委員會和所在地公安派出所；公安派出所接到報告后，應當及時依法調查處理。
第三十一條（消防演練）
物業(yè)服務企業(yè)應當每月組織員工至少開展一次滅火、救生技能訓練，每年組織業(yè)主、物業(yè)使用人至少進行一次消防設施和器材使用、滅火及安全疏散為重點的消防演練。
居（村）民委員會應當動員業(yè)主、物業(yè)使用人參加消防演練。
第三十二條（消防檔案）
物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行管理機構應當建立消防檔案，消防檔案應當包括消防安全基本情況和消防安全管理情況，具體內容按照《住宅物業(yè)消防安全管理》（GA1283 2015）執(zhí)行。
鼓勵物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)消防檔案電子化，并將消防檔案信息與公安機關消防機構共享。
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將消防檔案移交至業(yè)主委員會；業(yè)主大會已經選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，新的物業(yè)服務企業(yè)應當參與消防檔案移交。
第三十三條（房屋裝飾裝修）
業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行管理機構。物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行管理機構接到業(yè)主、物業(yè)使用人的告知后，應當向業(yè)主、物業(yè)使用人告知房屋裝飾裝修中的消防安全禁止行為和注意事項。
業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時，電器產品和燃氣用具的安裝、使用以及電器線路、燃氣管道的設計、敷設，應當符合消防技術標準和管理規(guī)定。
第三十四條（房屋租賃）
出租人應當確保出租房屋符合消防安全要求，指導承租人安全使用電器產品和燃氣用具，定期進行安全檢查和維護。
承租人應當遵守消防安全管理規(guī)定，安全使用電器產品和燃氣用具，配合出租人進行安全檢查和維護。
出租人、承租人發(fā)現(xiàn)出租房屋存在火災隱患的，應當及時消除；需要對方消除的，應當及時通知對方消除。
第三十五條（電動汽車、電動自行車充電安全管理）
物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行管理機構應當加強對電動汽車、電動自行車充電的日常管理，做好每日巡查、檢查工作，督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守安全充電要求。
有條件的住宅小區(qū)應當設置電動汽車、電動自行車集中充電場所。集中充電場所應當符合國家和本市電動汽車、電動自行車充電場所安全規(guī)范標準。
第五章 法律責任
第三十六條（消防執(zhí)法指引條款）
違反本辦法有關住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定的行為，《中華人民共和國消防法》《上海市消防條例》等法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關規(guī)定處罰。
第三十七條（執(zhí)法協(xié)作）
住宅物業(yè)區(qū)域內擅自搭建建筑物、構筑物，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備，以及擅自改變物業(yè)使用性質等違法行為，分別違反消防安全管理和住宅物業(yè)管理規(guī)定的，公安機關消防機構與城管執(zhí)法部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強執(zhí)法協(xié)作，依法進行查處。
第三十八條（限制登記）
住宅物業(yè)附有占用防火間距、消防車通道、疏散通道等影響消防安全的違法建筑的，公安機關消防機構應當將相關情況書面告知城管執(zhí)法部門，經城管執(zhí)法部門依法對附有違法建筑作出認定的，不動產登記機構應當將該住宅物業(yè)附有違法建筑的有關事項依法記載于不動產登記簿，對涉及該住宅物業(yè)的不動產登記申請依法作出不予登記的決定。
第三十九條（對違法出租等行為的處罰）
單位或者個人違反本辦法第十八條第八項、第九項規(guī)定，違法出租架空層、設備層、避難層，改變停車庫、地下空間使用性質不符合消防安全要求的，由公安機關消防機構責令改正，處1萬元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處3萬元以上10萬元以下罰款。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會存在前款行為的，由住宅物業(yè)所在地的區(qū)房屋管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照《物業(yè)管理條例》第十九條的規(guī)定進行處理。
第四十條（對未設置消防安全標志等行為的處罰）
物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第二十三條規(guī)定，未在管理區(qū)域設置消防安全標志的，由公安機關消防機構責令限期改正，逾期不改正的，處5000元以上2萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處2萬元以上5萬元以下罰款。
物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第三十二條第一款規(guī)定，未建立消防檔案或者消防檔案內容不規(guī)范的，由公安機關消防機構責令限期改正，逾期不改正的，給予警告；情節(jié)嚴重的，處500元以上2000元以下罰款。
業(yè)主自行管理機構存在前兩款行為的，公安機關消防機構可以約談業(yè)主委員會相關負責人，要求其督促業(yè)主自行管理機構予以改正。
第四十一條（行政責任）
公安機關及其消防機構等部門的工作人員違反本辦法，有下列情形之一的，由任免機關或者監(jiān)察機關給予警告、記過或者記大過處分：
（一）未對住宅物業(yè)消防安全情況開展監(jiān)督檢查，造成不良影響的；
?。ǘθ粘１O(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的火災隱患，以及接到投訴、舉報或者報告并經核實的火災隱患，未及時督促消除，造成不良影響的。
第六章 附則
第四十二條（施行日期）
本辦法自2017年9月1日起施行。
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